Αγορά ακινήτου. Βήματα και υλοποίηση.

Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται στην Ελληνική αγορά ακινήτων απο τους υποψήφιους αγοραστές, μια έντονη σύγχυση. Μια σύγχυση που έχει να κάνει κατα κύριο λόγο με τον λάθος διαχειρισμό κατά την εύρεση, την διαπραγμάτευση καθώς επίσης και με την υλοποίηση της αγοράς ενός ακινήτου. Μία φαινομενικά εύκολη διαδικασία η οποία ελλοχεύει κινδύνους που μπορεί να οδηγήσουν σε λάθος αποφάσεις και κατά συνέπεια λάθος επενδύσεις. Το παραπάνω άρθρο εστιάζει επάνω σε αυτά τα λάθη και τα αναλύει με σκοπό την σωστή οργάνωση και δημιουργία ενός «χρηστικού» πλάνου το οποίο έχει σαν σκοπό την αποφυγή τους. Η αγορά ακινήτου ειδικά σε αυτές τις δύσκολες εποχές, είναι μια ευαίσθητη λόγω των κοινωνικοοικονομικών συνθηκών που επικρατούν στην Ελλάδα και ως εκ τούτου μπορεί να μην ξαναδωθεί σε κάποιον αγοραστή η ευκαιρία να κάνει αυτό το βήμα. Συνεπώς η οργάνωση και η μεθοδικότητα είναι ο ακρογωνιαίος λίθος για μία σωστή επιχειρηματική κίνηση. Βήματα κατά την αγορά ακινήτου.

I. Καθορισμός budget-τρόπου χρηματοδότησης και τύπου ακινήτου.

Το πρώτο και ίσως «ζωτικής σημασίας» βήμα κατά της αγορά ακινήτου είναι να καθορίσουμε το budget μας (budgeting) και τον τρόπο χρηματοδότησης της όλης διαδικασίας. Η αναλογικότητα μεταξύ διαθέσιμων χρημάτων και τιμής ακίνητης περιουσίας είναι η ιδανική σχέση για να ολοκληρωθεί μια αγορά. Ένα σύνηθες φαινόμενο κατά την εύρεση ακινήτου, είναι το γεγονός πως δεν διαθέτουμε τα χρηματικά διαθέσιμα που αντιστοιχούν σε αυτό και σαν συνέπεια καταλήγουμε είτε σε άστοχες και ανούσιες διαπραγματεύσεις (παζάρι) που δεν θα οδηγήσουν σε συμφωνία, είτε στο να σπαταλήσουμε πολύτιμο χρόνο στο να επιζητούμε κάτι που είναι δυσανάλογο με την οικονομική μας «εικόνα».Στην συνέχεια, ο τρόπος χρηματοδότησης ακινήτου είναι αρκετά σημαντικός. Υπάρχουν δύο τρόποι χρηματοδότησης που συναντάμε στην αγορά. Ο πρώτος και πιο συνηθισμένος, είναι η προσωπική. Ουσιαστικά τα χρηματικά διαθέσιμα προκύπτουν από την εργασία μας ή από τον οικογενειακό περίγυρο και είναι αναμφισβήτητα η πιο ασφαλής, ως προς τις υποχρεώσεις προς τρίτους επιλογή. Φυσικά, κανείς δεν θέλει να δανείζεται χρήματα και είναι προτιμότερο να είναι εξ’ολοκλήρου ατομική η χρηματοδότηση, ωστόσο ελλοχεύει λιγότερους κινδύνους και είναι πιο εύκολα διαχειρίσιμη διαδικασία.Από την άλλη πλευρά, άλλος ένας τρόπος χρηματοδότησης για την αγορά ακινήτου είναι οι τράπεζες. Τα προηγούμενα χρόνια εν μέσω κρίσης, η λέξη δανειοδότηση είχε μπεί στον «πάγο» εξαιτίας της αδυναμίας των τραπεζικών συστημάτων να χορηγήσουν σε υποψήφιους αγοραστές κάποια ποσά για την αγορά ακινήτου. Τα τελευταία δύο χρόνια ωστόσο, με σαφώς πιο αυστηρούς-δευσμευτικούς όρους, έχουν αρχίσει την μερική και σε σπάνιες περιπτώσεις ολική χρηματοδότηση των υποψηφίων αγοραστών με σκοπό την αγορά ενός σπιτιού. Μια διαδικασία η οποία είναι «by the book» και εκτός απο το ότι είναι σχετικά χρονοβόρα (θέλει τουλάχιστον έναν μήνα έξτρα λόγω τεχνικών-νομικών ελέγχων και γραφειοκρατίας), όπως προείπαμε έιναι εξαιρετικά δευσμευτική ως πρός τις μηνιαίες αποπληρωμές.Τέλος, αξίζει να σημειωθεί πως όλο και πιο σύνηθες φαινόμενο στην αγορά ακίνητης περιουσίας, είναι το γεγονός πως πολλοί υποψήφιοι αγοραστές δεν έχουν κατασταλάξει στον τύπο ακινήτου που θέλουν πραγματικά. Πιο συγκεκριμένα, είναι ζωτικής σημασίας να καθορίσουμε απο την αρχή την κατηγορία που μας ταιριάζει και εξυπηρετεί (για παράδειγμα διαμέρισμα ή μονοκατοικία, ισόγειο ή σε όροφο) και να «κλειδώσουμε» στην μεθοδική αναζήτησή του.

II. Εστίαση περιοχών βάσει κριτηρίων.

Από την στιγμή που θα έχουμε καθορίσει το budget, τον τύπο κατοικίας που προτιμάμε καθώς επίσης και τον τρόπο χρηματοδότησης, προχωράμε στο δεύτερο βήμα, που είναι να εστιάσουμε σε συγκεκριμένο εύρος περιοχών με κάποια προσωπικά κριτήρια. Γενικότερα, είναι συχνό φαινόμενο να μην «απομονώνουμε» κάποιες περιοχές κατά την αναζήτηση κατοικίας και να ψάχνουμε παντού με μοναδικό γνώμονα την τιμή. Αυτό το σύνηθες φαινόμενο σίγουρα προκαλεί σύγχυση και δυσκολεύει την εύρυθμη αναζήτηση κατοικίας. Επιπρόσθετα, λόγω των περισσότερων επιλογών, δημιουργούνται καθυστερήσεις και κατά συνέπεια δεν αξιοποιούνται ευκαιρίες.Χωρίς καμία αμφιβολία, πρέπει να δημιουργούμε μια λίστα αυστηρών κριτηρίων έτσι ώστε να μικρύνουμε την λίστα περιοχών με σκοπό την σωστή επιχειρηματική κίνηση. Κάποια απο αυτά είναι: Σχολεία (εφόσον υπάρχουν παιδιά ή έχουμε σκοπό για οικογένεια), Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, Απόσταση από οικογένεια (γονείς), Πρόβλημα στάθμευσης (εφόσον δεν υπάρχει διαθέσιμο Parking στο ακίνητο), Απόσταση από εργασία.Η επιλογή κριτηρίων είναι μια υποκειμενική διαδικασία και πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψιν κατά την προσαρμογή του εύρους αναζήτησης κατοικίας. Η μεθοδικότητα και η επιλεκτικότητα κατά την αναζήτηση επιφέρουν καλύτερα αποτελέσματα και ευκαιριακό καθεστός.

Τελευταίο βήμα για την ολοκλήρωση μιας συμφωνίας είναι οι διαπραγματεύσεις. Σε αυτό το βήμα είναι αναγκαίο να κατανοήσει ο υποψήφιος αγοραστής πως δεν είναι όλες οι τιμές ακινήτων διαπραγματεύσιμες και δεν υφίστανται να μειώνεται η ονομαστική τιμή ακινήτου όποτε και όσο το επιθυμεί. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να υπάρχει από την αρχή της διαπραγμάτευσης μια ειλικρινή τιμολογιακή στάση και από τον πωλητή και από τον υποψήφιο αγοραστή ως προς την αποφυγή παρεξηγήσεων και χάσιμο χρόνου. Επίσης, η δημιουργία φιλικών σχέσεων μεταξύ πωλητή-αγοραστή είναι ένα σύνηθες φαινόμενο. Κατά την όλη διαδικασία, πρέπει να ακολουθείται μια άκρως τυπική και επαγγελματική στάση και από τους δύο με σκόπο όπως προαναφέρθηκε η αποφυγή παρεξηγήσεων.

Το τελευτάιο στάδιο πρίν την ολοκλήρωση της αγοράς ακινήτου είναι αδιαμφισβήτητα και το πιο «τυποποιημένο». Μετά το πέρας των διαπραγματεύσεων έρχεται το βήμα του κλεισίματος (το λεγόμενο καπάρο). Σε αυτό το σημείο οφείλουμε να δώσουμε μία προκαταβολή στον ιδιοκτήτη με σκοπό τον νομικό- τεχνικό έλεγχο και έτσι κλείνουμε επισήμως το ακίνητο. Φυσικά πρέπει να προσέξουμε να συνοδεύεται απο αποδεικτικό πληρωμής ή ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο θα αναφέρει ρητά πως σε περίπτωση που το ακίνητο δεν είναι τεχνικά και νομικά «καθαρό», τα χρήματα επιστρέφονται άμεσα στο ακέραιο. Επίσης, αξίζει να σημειωθεί πως σε περίπτωση δανείου, ο έλεγχος ακινήτου γίνεται και από κλιμάκιο της τράπεζας (κάτι το οποίο καθιστά την διαδικασία συμβολαίου περισσότερο χρονοβόρα). Τέλος, εφόσον έχουμε φωτοτυπίες συμβολαίων και τίτλους ακινήτου, ορίζουμε δικηγόρο και συμβολαιογράφο. Ο καθορισμός της χρέωσης για την όλη διαδικασία είναι ζωτικής σημασίας να ξεκαθαρίζεται και να συμφωνείται απο την αρχή με σκοπό την αποφυγή παρεξηγήσεων. Μόλις ολοκληρωθεί η συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων από τον ιδιοκτήτη, τότε πραγματοποιείται το συμβόλαιο και η μεταβίβαση ακινήτου στον αγοραστή. Σε επόμενο άρθρο θα αναλυθούν τα βήματα κατά την απόκτηση ακινήτου, καθώς επίσης και της διαδικασίας ανακαίνισής του.