Μίσθωση κατοικίας. Συμβουλές κατά την αναζήτηση - Αποφυγή λαθών.

Την τελευταία διετία προκύπτει στην αγορά ακινήτων μια επιθετική αύξηση των ενοικιάσεων κατοικιών. Μια αύξηση η οποία δεν περιορίζεται μόνο στις μεγάλες αστικές περιοχές-πόλεις, αλλά σε όλα αστικά κέντρα της Ελλάδας. Τα κοινωνικοοικονομικά δρώμενα αλλάζουν και διαφοροποιούν την αγορά σε σύγκριση με τα προηγούμενα έτη και αυτό έχει να κάνει κατά κύριο λόγο άμεσα με την αδυναμία για αγορά κατοικίας από τους υποψήφιους αγοραστές. Η οικονομιά της χώρας μας έχει ολοκληρωτικά διαμορφώσει ένα καθεστός το οποίο «σπρώχνει» τα ελληνικά νοικοκυριά στην ενοικίαση και όχι αγορά λόγω έλλειψης χρημάτων. Πιο συγκεκριμένα κατά το έτος 2020 λόγω του ιού covid-19 παρατηρούμε μια επιθετική αλλαγή στην αγορά ακινήτων. Έχει μειωθεί αισθητά το κατά κεφαλήν εισόδημα και σε συνδιασμό με την αναστολή των εργασιών (Lock Down), οδηγείται όλο και περισσότερος κόσμος στην πιο «ασφαλή» κίνηση της μίσθωσης. Οι δανειοδοτήσεις τραπεζών έχουν περιοριστεί, η αγορά αλλάζει με γρήγορους ρυθμούς και κατά συνέπεια δημιουργείται ένα κλίμα αναταραχής και ανασφάλειας. Στο παραπάνω άρθρο θα αναληθούν και θα υπογραμμιστούν τα πιο συνηθισμένα λάθη κατά την εύρεση και επιλογή κατοικίας για ενοικίαση, καθώς επίσης και θα δωθούν συμβουλές για την αποφυγή τους.

Συμβουλές κατά την αναζήτηση μίσθωσης κατοικίας.

I. Καθορισμός μηνιαίου budget και λοιπών εξόδων.

Το πρώτο και ίσως πιο σοβαρό βήμα κατά την μίσθωση ενός ακινήτου, είναι να ξεκαθαρίσουμε και να αναλύσουμε το budget που θα διαθέσουμε. Είναι ζωτικής σημασίας να γνωρίζουμε συνολικά τα έξοδα ενός μήνα ( ενοίκο-ΔΕΚΟ-προσωπικά ) έτσι ώστε να υπάρχει αναλογία μεταξύ της δυναμικότητάς μας και των υποχρεώσεων που προκύπτουν. Η μή συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις ως προς το μισθωτήριο, διώκεται ποινικά και τα τελεύταια χρόνια το αστικό δίκαιο είναι εμφανώς αυστηρότερο καθώς υποστηρίζει τον εκμισθωτή σε μεγαλύτερο βαθμό. Επιπρόσθετα, σε συνεργασία με τον προσωπικό μας λογιστή, είναι αναγκαίο να ενημερωθούμε για κάθε διαθέσιμο επίδομα που μπορέι να δικαιούμαστε ( ενοικίου-θέρμανσης ). Τα ποσά που χορηγούνται από το κράτος είναι ένα μικρή «ανάσα» δεδομένης της τρέχουσας κοινωνικοοικονομικής κατάστασης που επικρατεί.

Μέτα τον καθορισμό του Budget, το επόμενο βήμα είναι να απομονώσουμε συγκεκριμένες περιοχές αναζήτησης βάσει προσωπικών μας προτιμήσεων. Τα κριτήρια είναι ξεκάθαρα υποκειμενικά και πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψιν έτσι ώστε να καταλήξουμε σε μια στρατηγικά εύλογη επιλογή περιοχής κατοικίας. Κριτήρια όπως εργασία, Μέσα Μαζίκής Μεταφοράς, θέσεις στάθμευσης ( εφόσον δεν υπάρχει προσωπικό parking ), σχολεία, είναι βασικά κλειδιά για την επιλογή σπιτιού. Είναι σύνηθες φαινόμενο λόγω της περιορισμένης προσφοράς ακινήτων και της πίεσης από τους ιδιοκτήτες για μετακόμιση ( λήξη συμβολαίου ή ιδιοκατοίκηση ), να καταλήγουμε σε «άναρχες» και κατά συνέπεια λάθος επιλογές περιοχών. Συμπερασματικά, κλείνουμε σπίτια τα οποία δεν μας εξυπηρετούν ή δεν πληρούν τα προσωπικά μας κριτήρια και έτσι δημιουργούνται μισθώσεις μικρής κλίμακας. Γιαυτό τον λόγο, οφείλει ο ιδιοκτήτης να μας ενημερώσει τουλάχιστον έξι μήνες πρίν την λήξη του μισθωτηρίου για τις προθέσεις του, έτσι ώστε να γίνει μεθοδικά και οργανωμένα η αναζήτηση για νέα οικία.

Μετά το πέρας της αναζήτης, μόλις καταλήξουμε σε κάποιο συγκεκριμένο ακίνητο, φτάνει το σημείο που πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τους όρους μισθωτηρίου. Βάσει νομοθεσίας το μισθωτήριο οικίας (νόμος 1703/1987) καθορίζεται στα τρία έτη. Αντίθετη συμφωνία δεν λαμβάνεται υπόψη, με αποτέλεσμα αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει ως διάρκεια επί παραδείγματι το ένα έτος, η συμφωνία αυτή ως αντιβαίνουσα στο νόμο δεν ισχύει και επομένως η μίσθωση θα έχει διάρκεια για τουλάχιστον τρία έτη. Το μισθωτήριο δημιουργείται ηλεκτρονικά μέσω αιτήματος στο TaxisNet και είναι συχνό φαινόμενο να συντάσσεται και εγγράφως ιδιωτικό συμφωνητικό για περεταίρω αναλυτικούς προσωπικούς όρους. Σε αυτούς τους όρους μπορεί να αναφερθεί η απαγόρευση κατοικιδίων [παρά το γεγονός ότι βάσει νομοθεσίας επιτρέπονται στις πολυκατοικίες τα ζώα συντροφιάς (νόμος 4039/2012 όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν. 4235/2014), ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα από την αρχή να ξεκαθαρίσει σε ιδιωτικό συμφωνητικό πως δεν επιθυμεί κατοικίδια στο οίκημα], προσαυξήσεις ανά έτος (οι μελλοντικές αναπροσαρμογές καθορίζονται ελεύθερα από τα δύο ενδιαφερόμενα μέρη, αλλά πρέπει απαραίτητα να αναγράφονται στο μισθωτήριο συμβόλαιο), φθορών στο ακίνητο, κατάσταση ακινήτου ή οποιοσδήποτε άλλος προσωπικός συμφωνηθέν όρος.

Κατά την αναζήτηση κατοικίας για ενοικίαση πρέπει να λάβουμε υπόψιν κάποια τεχνικά χαρακτηριστικά.

• Ευήλιο: Το πιο σημαντικό είναι ένα οίκημα να είναι ευήλιο. Ο ήλιος δημιουργεί ένα βιώσιμο κλίμα στην οικία η οποία πρέπει να φωτίζεται με φυσικό τρόπο κάτι το οποίο προσφέρει και αποδοτική θέρμανση.• Θέρμανση: Κάθε σπίτι είναι απαραίτητο να έχει θέρμανση. Η θέρμανση μειώνει την υγρασία και προφανώς είναι ζωτικής σημασίας για κάθε οικία.• Ασανσέρ: Το ασανσέρ είναι αρκετά σημαντικό κριτήριο σε μία πολυκατοικία, ιδίως για οικογένειες και μεγαλύτερης ηλικίας ανθρώπους ( Όπου υπάρχει ασανσέρ, δημιουργούνται και κοινόχρηστα έξοδα). • Ασφάλεια: Τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης της εγκληματικότητας σε όλες της περιοχές της Ελλάδας, παρατηρούνται αρκετές κλοπές σε διαμερίσματα. Συνεπώς, πόρτες ασφαλείας,συναγερμός και καινούργια κουφώματα είναι αναγκαία για την προφύλαξη της περιουσίας μας.

• Χαρτόσημο: Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργείται (ν. 3522/06 παρ. 4 του άρθρου 3, ΦΕΚ 276/Β/06 ). Η κατάργηση αφορά μόνο τις κατοικίες, το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%.• Χρόνος-Προσαυξήσεις: Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής-αλλαγής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της τριετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες. Για περισσότερες πληροφορίες ενημερωθείτε εδώ .• Εγγύηση-Βάρη: Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια. Η εγγύηση επιστρέφεται πάντα στον μισθωτή μετά την λήξη της μίσθωσης στο ακέραιο (εκτός αν υπάρχουν αποδεδιγμένες φθορές στο ακίνητο που στην συγεκριμένη περίπτωση παρακρατείται μέρος ή όλο το ποσό για επισκευές). Επιπρόσθετα, ο ιδιοκτήτης φέρει τυχών βάρη του μισθίου.• Κατάσταση ακινήτου: Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε (Σύνηθες φαινόμενο είναι η σχολαστική καταγραφή του ακινήτου κατά την έναρξη μισθωτηρίου με σκοπό την αποφυγή παρεξηγήσεων).